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Qué es una subrogación hipotecaria, qué tipos hay y cómo pedirla

23 Agosto 2022

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 Aumento de la subrogación de hipotecas 

La subrogación de hipotecas al acreedor ha aumentado, según datos del Instituto Nacional de Estadística, un  275% entre enero y abril de 2021, respecto al mismo periodo de 2020. Las hipotecas eran más baratas que nunca, lo que motivó a muchas personas que ya tenían una hipoteca contratada a mejorar sus condiciones. 

Sin embargo, con el encarecimiento de los tipos de interés fijos derivado de la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo,  la situación se ha normalizado y en el primer semestre del año la subrogación de hipotecas ha descendido un 26%. 

¿Qué es una subrogación de hipoteca?

Una subrogación de hipoteca siempre hace referencia a una sustitución de una de las partes en una hipoteca, ya sea de la entidad bancaria (acreedor), o del titular de la hipoteca (deudor). 

Tipos de subrogación hipotecaria

Hay dos tipos de subrogación de hipoteca; la subrogación de acreedor y la subrogación de deudor.

Subrogación de acreedor

Esta es la subrogación hipotecaria en la que se sustituye a la entidad financiera que emite el crédito, es decir, es cuando queremos cambiar la hipoteca de banco. 

 Las subrogaciones de acreedor están creciendo exponencialmente en 2021, debido a la guerra hipotecaria que ha bajado los tipos de interés a niveles históricos. Las condiciones para contratar una hipoteca han mejorado mucho a consecuencia de la pandemia y las personas que ya habían contratado una hipoteca pueden ahorrar mucho dinero gracias a la subrogación.

 En las subrogaciones de hipotecas no sólo se puede reducir el tipo de interés sino que también puedes cambiar el tipo de interés, de variable a fijo, y viceversa, así como acortar o alargar el plazo de amortización. 

 Desde la aprobación de la nueva ley hipotecaria, las subrogaciones son algo habitual y no necesitarás el consentimiento de tu banco para hacerlo que, además, tendrá que colaborar para dinamizar el proceso.

Subrogación al deudor 

En este caso hace referencia al cambio de titularidad de una hipoteca en una operación de compraventa. De esta forma, el vendedor de un inmueble traspasa al comprador la hipoteca. Pero, en este caso, el banco sí debe aprobar primero al nuevo deudor, haciendo el correspondiente estudio de riesgo, y puede negarse a hacer la subrogación. 

Quiero cambiar la hipoteca de banco ¿Cómo se hace una subrogación de hipoteca?

Para cambiar tu hipoteca de banco no necesitas tener el permiso de tu actual banco, como bien especifica la conocida como “Ley Hipotecaria”. Los pasos a seguir para una subrogación de hipoteca son los siguientes:

  1. Estudiar las ofertas del mercado hipotecario.
  2. Contactar con las entidades que creas que pueden encajar con tu perfil y ofrecerte una mejora de condiciones y presentar una solicitud.
  3. Cuando la/s entidade/s emitan una oferta vinculante (la conocida como FEIN), estúdiala.
  4. Si aceptas la oferta, el nuevo banco pedirá a tu banco actual un certificado de deuda y este, a su vez, tiene 15 días naturales para hacerte una contraoferta.
  5. Aceptar, si quieres, la oferta de tu banco, en cuyo caso se trataría de una novación, o firmar tu nueva hipoteca con la nueva entidad.

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Requisitos para cambiar la hipoteca de banco

Cuando quieras hacer una subrogación de hipoteca, si bien tu banco no puede negarse, puedes encontrarte con que otras entidades no estén interesadas en hacerte una oferta y, por lo tanto, no puedas hacerla. Para poder hacer una subrogación de hipoteca la mayoría de bancos te pedirán, como mínimo, que:

  • Lleves varios años pagando tu hipoteca: De esta forma podrán comprobar en parte si eres un perfil de riesgo o no, y, si has tenido algún retraso en el pago de tu hipoteca es probable que te denieguen la subrogación.
  • Tengas una estabilidad laboral: Al igual que ocurre con las hipotecas que se contratan por primera vez, la entidad te pedirá que acredites tu estabilidad.

Gastos de cambiar la hipoteca de banco

Al hacer una subrogación de hipoteca, el nuevo banco correrá con los gastos notariales, registrales y de gestión de la hipoteca, como ocurre en la contratación habitual de hipotecas. Sin embargo, tú deberás contemplar los siguientes gastos:

  • Comisión de subrogación o compensación por amortización anticipada, si la hubiere.
  • Tasación de la vivienda: Para hacer una subrogación de hipoteca necesitarás tasar de nuevo la vivienda, y el porcentaje de financiación se calculará, como ocurre en las hipotecas al uso, sobre ese valor de tasación.
  • Otros: Puedes tener que cubrir los gastos también de la nota simple actualizada, y de la copia de la escritura del préstamo.

¿Hacer una subrogación de hipoteca para vender un piso?

Si bien la subrogación de deudor es una opción si queremos vender un piso con hipoteca, hay otras opciones más económicas, rápidas y en las que no correremos el riesgo de que el banco rechace el perfil del comprador. Por ejemplo, la cancelación de la hipoteca.

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