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Qué dice la ley hipotecaria

21 Junio 2022

El 16 de junio de 2019 se publicó en el BOE, y entró en vigor, la nueva ley hipotecaria que, tras un largo recorrido, conseguía adaptarse a la directiva europea de crédito hipotecario que se había aprobado en 2014. El objetivo más importante de esta nueva ley hipotecaria era proteger a los consumidores e instaurar unas “normas del juego”. Pero aún hay mucho desconocimiento por parte del público general respecto a algunos aspectos, como por ejemplo el de quién paga los gastos de la hipoteca. Te explicamos los puntos más importantes de la ley hipotecaria.

Con la nueva ley hipotecaria, el banco tiene que ser transparente contigo

La ley hipotecaria regula en primer lugar, la fase precontractual, para que el banco dé al consumidor toda la información que el consumidor necesita para tomar una decisión. Por eso, si un cliente finalmente decide contratar la hipoteca con una entidad, y esta acepta su perfil, deberá emitir unos documentos que tienen carácter vinculante, es decir, que si el cliente decide aceptar esa oferta dentro de un periodo de tiempo, el banco lo tiene que cumplir:

  • La FEIN: La Ficha Europea de Información Normalizada es la oferta final del banco. Es un documento en el que aparecen las condiciones que el banco ofrece a ese cliente concreto, después de haber evaluado su perfil. Incluye las características del préstamo, tipo de interés, gastos, etc.
  • La FiAE: La Ficha de Advertencias Estandarizadas se entrega con la FEIN. En ella se informa de las cláusulas más delicadas de la hipoteca. Incluye información importante, como el índice de referencia de las hipotecas variables y cómo se calcula, los gastos, los gastos de ejecución del crédito en caso de impago, etc.
  • En el caso de las hipotecas variables, se hará también un análisis de la posible evolución de las cuotas en diferentes escenarios.

Además, y para reforzar la protección del consumidor, dándole todas las herramientas para que no firme algo que no entiende, la nueva ley hipotecaria establece que antes de firmar la hipoteca, el cliente tiene que recibir el asesoramiento de un notario, que se asegurará de que ha recibido toda la información que estipula la ley hipotecaria, y que la entiende. 

Tu broker hipotecario tiene que tener una formación; el Certificado de Informador en Crédito Inmobiliario (ICI)

La nueva ley hipotecaria también busca profesionalizar a los trabajadores del sector. Por eso, se creó la acreditación oficial y obligatoria de Informador en Crédito Inmobiliario, cuyo objetivo es asegurarse de que los brokers hipotecarios conocen el mercado y los procesos, así como la regulación, para ofrecer una asistencia profesional a los consumidores.

El banco también tiene unas normas 

La ley hipotecaria establece unas normas de conducta para las entidades financieras. En primer lugar, se establece unos límites en las retribuciones que recibe el personal, para evitar lo que se conocen como “incentivos perversos”, es decir, incentivar al empleado a dejar de mirar por los intereses de la persona que paga una comisión, es decir, el cliente.

La nueva ley hipotecaria también obliga al banco a evaluar la solvencia del cliente, es decir, asegurarse de que se puede permitir ese crédito ya que, previamente la ley hipotecaria, algunas empresas daban créditos a personas con poca solvencia, pero que adquirían un bien inmobiliario muy “atractivo”.

Otra de las cuestiones que se regula son las vinculaciones. Desde la aprobación de la nueva ley hipotecaria, el banco puede ofrecerte mejores condiciones por contratar unas vinculaciones, como el seguro del hogar, pero no puede obligarte a contratar las vinculaciones para contratar la hipoteca.

Y, por último, respecto a la conducta del banco, también se regulan los gastos. Antes de la ley hipotecaria, el cliente pagaba casi todos los gastos de la hipoteca pero ahora la Ley distribuye los gastos y es el banco el que corre con los gastos notariales, registrales y de gestión de la escritura de la hipoteca, así como del AJD. Pero, el comprador corre con los gastos notariales, registrales y de gestión de la escritura de compraventa, así como la tasación.

La regulación de las comisiones por amortización anticipada

La ley hipotecaria también establece unos límites a las comisiones por amortizar la hipoteca por anticipado. 

Amortización anticipada en hipotecas a tipo fijo 

En las hipotecas de tipo fijo, según la ley hipotecaria, la comisión máxima por amortización anticipada los primeros 10 años es del 2%. Después de los primeros 10 años, es del 1,5%. Y, en ningún caso, la comisión por amortización puede ser superior a la pérdida que esta supone para el banco. 

Amortización anticipada en hipotecas a tipo variable

En cuanto a las hipotecas a tipo variable, la ley hipotecaria establece los siguientes límites en la comisión por amortización: 

  • Los primeros 3 años, del 0,25%.
  • Los siguientes 5 años, del 0,15%.
  • De los 8 años en adelante, es del 0%.

Te explicamos qué es la amortización anticipada y cómo funciona un cuadro de amortización en este artículo.

Endurecimiento de los criterios para las ejecuciones hipotecarias

Con la nueva ley hipotecaria también se endurecen las condiciones para iniciar una ejecución de un préstamo hipotecario. La primera mitad de la vida del préstamo, el impago tiene que representar más del 3% del capital, o más de 12 cuotas mensuales. En la segunda mitad, tendrá que ser superior al 7%, o de más de 15 cuotas. 

Además, y al margen de la ley hipotecaria, en 2012 se aprobó el Código de Buenas Prácticas Bancarias, que contempla conceptos como la reestructuración de deuda, y que todas las entidades bancarias adscritas al mismo deben cumplir. Te lo explicamos más en profundidad en este artículo.

Fin de las cláusulas abusivas

La ley hipotecaria considera que todas las cláusulas que “las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho”. Es decir, la entidad no podrá incluir cláusulas de una forma que no sea transparente, vulnerando tus derechos, puede ser declarada nula.

Si crees que una cláusula de tu hipoteca es abusiva, puedes reclamarla, y si el juez la considera abusiva se declarará nula, por lo que esa cláusula se cancelará y el banco tendrá que restituir los daños que te ha ocasionado. Pero, dependiendo del tipo de cláusulas abusivas de hipotecas, puedes tener un periodo limitado para reclamarlas, concretamente, si aceptaste esa cláusula por error, dolo, violencia o intimidación, en cuyo caso tienes hasta 4 años para reclamarla.

¿Y qué pasa si, sin esa cláusula abusiva, el contrato no se sostiene? La Ley Hipotecaria contempla que, en ese caso, el juez puede sustituir esa cláusula por otra que considere que beneficie al contratante de la hipoteca.

Grocasa Hipotecas fue una de las primeras empresas de intermediación financiera en registrarse en el Banco de España, como Asesoría y Gestión Activa S.L., y todos nuestros brokers hipotecarios tienen la acreditación ICI para ofrecer la mejor atención posible a nuestros clientes. Si quieres hablar con un broker hipotecario para conseguir la mejor hipoteca, haz clic aquí. 


 

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