¿Qué es la provisión de fondos de una hipoteca?

A la hora de pedir una hipoteca, puedes encontrarte con una serie de términos nuevos que no conoces. Por eso, en el artículo de hoy, te explicamos todo lo que necesitas saber sobre la provisión de fondos: qué es, qué gastos incluye y cuándo se hace. 

¿Qué es la provisión de fondos en un préstamo hipotecario?

La provisión de fondos de una hipoteca es la cantidad de dinero que retiene el banco, para realizar los trámites correspondientes a la compra de la vivienda y a la firma de la hipoteca.

Una vez que la entidad bancaria ha aprobado la hipoteca, el cliente ingresa la cantidad acordada en su cuenta para que el banco disponga de ella. Si sobra dinero de esa cantidad retenida, se devuelve a la cuenta del cliente unos meses después de que la hipoteca y el inmueble se inscriban a nombre del nuevo titular.

El banco debe justificar los gastos a los que ha destinado el dinero entregado por el hipotecado, quien tendrá que revisar que estos son correctos.

¿Qué gastos incluye la provisión de fondos?

Antes de la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria en 2019, el cliente pagaba todos los gastos de la hipoteca, pero ahora es el banco el que corre con la mayoría de ellos. 

• La entidad bancaria está obligada a pagar los gastos notariales, registrales y de gestoría de su copia de la escritura, además del AJD.
• El comprador, por su lado, se encarga de pagar los gastos notariales, registrales y de gestoría de su copia de la escritura, así como el ITP o el IVA que le corresponda.

Antes de conceder una hipoteca y una vez realizado el estudio de viabilidad, el banco tasará la vivienda que se va a adquirir para conocer su valor y si es una buena garantía del préstamo que va a conceder. Es habitual que la tasación la realice un profesional homologado por el banco, que suele ser un arquitecto técnico.

Paralelamente, la entidad bancaria o el propio tasador, solicita al Registro de la Propiedad, la nota simple del inmueble, que informa sobre la titularidad de la vivienda, los datos de la finca y las cargas y gravámenes que pudiese tener.

Después de la firma de la escritura, la gestoría del banco que ha efectuado la provisión de gastos, se encargará de pagar los impuestos asociados a la escrituración y acudirá al Registro de la Propiedad para terminar de tramitar la inscripción de la hipoteca. 

Cuando se formaliza una hipoteca se genera un impuesto sobre la escritura notarial: el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados o AJD que corre a cargo del banco. 

Hay que tener en cuenta que si compras una vivienda de obra nueva, el banco pagará el IAJD correspondiente a la hipoteca pero tú tendrás que pagar el IAJD que se genere por la escrituración de la compraventa. Su valor varía entre el 0,5 y el 1,5% en función de la comunidad autónoma. 

A su vez, la compra de la vivienda lleva asociada una serie de impuestos que paga el comprador:

• Si es una vivienda de obra nueva se paga el 10% de IVA (el 4% si se trata de una Vivienda de Protección Oficial). En Canarias, en vez del IVA se aplica el Impuesto General Indirecto Canario al 6,5% y para las Viviendas de Protección Oficial, se aplica el 3%.
• Si es una vivienda de segunda mano se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que varía entre el 6 y el 11% en función de la comunidad autónoma. Existen bonificaciones y excepciones autonómicas que vale la pena revisar.

¿Cuándo se hace la provisión de fondos?

La provisión de fondos se realiza por la Gestoría del Banco después de que este haya emitido la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).

¿Cuánto suele cobrar de la provisión de fondos?

Con la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria, los gastos que corren a cuenta del hipotecado se han reducido mucho. 

No se puede hacer una estimación exacta de los gastos que se pagan ya que dependerá del precio de compra del inmueble o de su valor de referencia catastral y variará en función de la comunidad autónoma en la que se realice la compraventa, porque los impuestos son distintos en función de la comunidad autónoma. 

Lo más habitual es que estos gastos supongan entre el 12 y el 15% del precio total de la vivienda. 

¿Cuánto devuelven de la provisión de fondos de hipoteca?

Cuando tanto la vivienda como la hipoteca, ya se encuentran inscritas a nuestro nombre, si lo hubiera, se procede a la devolución del dinero sobrante por la gestoría, que deberá hacer una liquidación y entregar todas las facturas con el desglose de las cantidades pagadas. 

Este proceso de liquidación puede durar unos meses. Es recomendable revisar el importe correspondiente y si es erróneo notificarlo a la gestoría para que se corrija.  

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